Ügyeink

Ügyfelünk egy ingatlanberuházó cég volt, mely Budapest belvárosában kezdett egy társasház felépítésébe. Már ennek során adásvételi szerződéseket kötött a lakások egy részére, melyek értelmében a vevők a vételár egy részét megfizették, a maradékot pedig akkor voltak kötelesek, amikor az épület használatbavételi engedélyt kap, és a társasházat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. A szerződések alapján a vevők javára tulajdonjog fenntartással történt eladás tényei kerültek feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára, a megvásárolt lakásoknak megfelelő tulajdoni hányadokra.

Az építkezés befejezése előtt azonban ügyfelünk felszámolás alá került. A felszámoló árverésen értékesítette az ingatlant, és annak érdekében, hogy azon a vevő kizárólagos tulajdonjogot tudjon szerezni, és így a felszámolási eljárás befejezhető legyen, az ügyfelünk által kötött adásvételi szerződésektől, a Csődtörvény 47.§ (1) bekezdése alapján elállt, illetve azokat fel is mondta, majd ez alapján kérte a vevők javára történt feljegyzések földhivatali törlését. A földhivatal a kérelmet elutasította, tekintettel arra, hogy a törléshez a vevők hozzájárulására is szükség lett volna.

Ezért pert kellett indítanunk a földhivatali feljegyzések törlése iránt a vevők ellen. A pert mindkét fokon elvesztettük. Az ítéletek indokolása szerint a Csődtörvény 47.§ (1) bekezdése miatt a felszámoló nem állhatott el a szerződésektől, mert ezt a törvény csak akkor teszi lehetővé, ha a felek még nem teljesítettek szolgáltatásokat, márpedig a jelen esetben a vevők már megfizették a vételár egy részét. Ezért a törvény szerint csak felmondásnak lenne helye. Ugyanakkor az eljáró bíróságok a felszámoló felmondását sem találták jogszerűnek, mert egy kúriai határozat szerint adásvételi szerződés felmondása fogalmilag kizárt, hiszen az rövid időtartamú jogviszonyt szabályoz.

Ezzel a bíróságok egy patthelyzetet hoztak létre, hiszen ha az adásvételi szerződések nem szűntek meg, akkor az árverési vevő nem tud kizárólagos tulajdonjogot szerezni az ingatlanon, addig pedig a felszámolási eljárás nem fejezhető be, viszont pénzhiány miatt a felszámolási eljárás alatt álló ügyfelünk az épületet nem tudja befejezni (ez már csak azért sem lehetséges, mert az ingatlan, feljegyzésekkel nem érintett részén az árverési vevő már tulajdonjogot szerzett). Így a lakások, amiken a vevők tulajdonjogot szerezhetnének, nem készülnek el soha, és ügyfelünk felszámolási eljárása sem fejezhető be soha.

Ezért a jogerős ítélettel szemben a Kúriához fordultunk, mely helyt adott a keresetünknek, és elrendelte a vevők javára feljegyzett tények törlését. Érvelésünkkel összhangban, a Kúria megállapította, hogy a Ptk-ból eleve nem következik, hogy adásvételi szerződést ne lehetne felmondani, de ráadásul a jelen ügy tárgya nem is adásvételi, hanem vállalkozással vegyes adásvételi szerződés, hiszen ügyfelünk nemcsak a lakások tulajdonjogának átruházására, hanem azok felépítésére is kötelezettséget vállalt, így a jogviszony időtartama évekig tartott. Továbbá a Kúria azon érvünket is elfogadta, hogy a Csődtörvény a Ptk-hoz képest elsőbbséget élvez, és a Csődtörvény 47.§ (1) bekezdése minden előfeltétel nélkül lehetővé teszi a felszámoló számára, hogy a felszámolás alá került cég által kötött szerződéseket felmondja, így a felmondás a jelen ügyben is jogszerű volt. Végül a Kúria azon álláspontunkat is jogszerűnek találta, hogy a vevők a nekik a felmondás folytán visszajáró vételárrészleteket csak a felszámolási eljárás keretében érvényesíthetik, külön kifizetésükre nincs mód, mert azzal a felszámoló csődbűncselekményt követne el.

Ügyfelünk termőföld tulajdoni hányadát vásárolta meg egy olyan ingatlanon, amelynek már eleve tulajdonostársa volt. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földtörvény) értelmében termőföld adásvételi szerződésben kötelező feltüntetni, ha a vevő maga is elővásárlásra jogosult. Ezért az adásvételi szerződésbe beírtuk, hogy ügyfelünk, tulajdonostársként, a Földtörvény 18.§ (3) bekezdése értelmében elővásárlásra jogosult.

A Földtörvény szerint a termőföld adásvételi szerződéseket jóvá kell hagynia a mezőgazdasági szakigazgatási szervnek, csak ezután kerülhet sor a vevő tulajdonjogának bejegyzésére. A hivatal azonban ügyfelünk szerződésének jóváhagyását megtagadta, arra hivatkozással, hogy a Földtörvény fenti szakasza értelmében a tulajdonostársnak csak a föld harmadik személy részére történő eladása esetén van elővásárlási joga, akkor nem, ha maga a tulajdonostárs a vevő.

Ezért közigazgatási pert indítottunk a hivatal ellen, kérve ügyfelünk szerződésének jóváhagyását. A perben a végleges döntést a Kúria hozta meg, és keresetünknek helyt adott. Érvelésünkkel összhangban a Kúria megállapította, hogy a Földtörvény 18.§ (3) bekezdését a Ptk-ban szabályozott tulajdonostársi elővásárlási joggal összhangban kell értelmezni. Így „harmadik személy” alatt nem bármely vevőt, hanem csak a nem tulajdonostárs vevőt kell érteni. Ezért szerepel a „harmadik személy” kifejezés a Földtörvény fenti szabályában, és nem azért, hogy a tulajdonostárs vevő ne hivatkozhasson az elővásárlási jogára. Vagyis a hivatal rosszul értelmezte a Földtörvényt, és ügyfelünk szerződésének jóváhagyását jogellenesen tagadta meg.